Met een flexibel gebouw in de ouderenzorg wordt een besparing op de exploitatiekosten gerealiseerd in vergelijking tot een niet-flexibel ge­bouw. Dat is de conclusie van het onderzoek waar­­mee New Builder Hans Smelt in 2014 de graad Mas­ter of Real Estate (MRE) heeft behaald. Als (5^e) strategisch bedrijfsmiddel, levert het vastgoed daarmee een directe bijdrage aan het be­taal­baar houden van de kosten voor zorg. De discussie rondom leegstand en gebouwflexibiliteit in de care is onverminderd actueel en Hans licht zijn onderzoek toe.

Vergrijzing, verschuiving en verjonging

Leegstand is een direct vastgoedrisico van functionele veroudering. Dit is relevant, omdat aanbieders van bijvoorbeeld ouderenzorg, bij leegstand recent risicodragend zijn geworden voor de kapitaallasten van hun vastgoed (‘presta­tie­vergoeding’). Concreet: bij leegstand worden de kapitaallasten niet langer vergoed. Bovendien blijkt in de praktijk de kwaliteit van het vastgoed voor de ‘klant’ door­slag­gevend te zijn bij de keuze voor een zorgaanbieder. Door ActiZ treffend ver­woord met: “Als iemand bij ons binnen­komt is nooit de vraag wie de dokter is. Altijd is de vraag: hoe ziet mijn kamer of appar­tement eruit?”

“Meer dan de helft van het vastgoed in de ouderenzorg functioneel verouderd”

Landelijk is momenteel meer dan de helft van het vastgoed in de ouderenzorg functioneel verouderd. Het feit dat tussentijds noodzakelijke functionele aanpassingen vaak te kostbaar zijn, maakt het noodzakelijk dat dergelijke aanpassingen eenvoudiger en goed­ko­per worden, met als doel een gebouw continu rendabel te exploiteren.

Tenslotte vormen demografische ontwikkelingen een belangrijke parame­ter. Uit langetermijn studies voor ons land tekent zich tot 2037 nog een sterke ver­ou­de­ring van de bevolking af, met tegelijk een stijgende vraag naar ouderenhuisvesting. Daarnaast blijft de zorg voor ouderen zeker tot 2050 een is­sue. Na 2050 wordt een geleide­lijke verjonging verwacht. Het jaar 2037 markeert daarmee een omslagpunt voor een veranderende markt­vraag, waar­door het belang van flexibiliteit (aanpasbaarheid) van het vastgoed toeneemt.

“Het is noodzakelijk om (functionele) gebouwaanpassingen eenvoudiger en goedkoper te kunnen uitvoeren”

Al met al vraagt dit om een heroverweging van de (voornamelijk traditionele) bouwmethode. Daarom zijn binnen het onderzoek de (financiële) mogelijkheden van gebouwen met technische flexibiliteit onderzocht; zowel gebouw- als installatietechnisch.

Exploitatie denken in plaats van initieel denken

Leegstand ontstaat meestal door functionele ver­ou­de­ring. Dat komt door maat­­schappelijke ontwikkelingen als individuali­se­ring, demografische ontwikkelingen, ontwik­kelingen in ICT, onderwijs en zorg. Aandacht voor de toekomst is daarom noodzakelijk.

Daarmee is functionele veroudering op zichzelf niet tegen te gaan. Wat direct impliceert dat gebouw­aanpas­singen ook niet zijn uit te sluiten, om daarmee continuïteit van gebouwexploi­tatie te realiseren. Oftewel: ‘exploitatie denken’ in plaats van ‘initieel denken’. Het onderzoek laat zien dat het noodzakelijk is om (functionele) gebouwaanpassingen eenvoudiger en goedkoper te kunnen uitvoeren. Met flexibele gebouwen blijkt dat mo­ge­lijk te zijn: zowel gebouw- als installatietech­nisch.

“Met flexibele gebouwen blijkt het mo­ge­lijk om eenvoudiger en goedkoper zowel gebouw- als installatietech­nisch aan te passen”

Het onderzoek: hoe betaalbaar is gebouwflexibiliteit?

De vraag is: hoe gaan we om met deze onzekere toekomst waarbij we ‘leegstand’ willen voorkomen? Vooronderzoek heeft opgeleverd dat in ons land tot nu toe geen inhoudelijke publicaties zijn ver­schenen over gebouwflexibili­teit in de care, waar­in ook uitspraken wor­den gedaan over de te behalen vastgoedprestatie. De onderzoeksopzet is daarom zo geko­zen dat het antwoord geeft op de -actuele- vraag naar de betaalbaarheid van gebouw­flexibiliteit.

Als vertrekpunt hebben we een rekenmodel ont­wikkeld die de besluitvorming ondersteunt. Daarmee kun je een financieel objectieve vergelijking maken tussen flexibe­le- en niet flexibele gebouwen. Er zijn twee hoofdrandvoorwaarden: het model moet duidelijk maken welke ele­menten van (fle­xi­be­le) gebouwen: de kasstromen beïnvloeden; en effectieve invloed hebben op het financieel eindresultaat.

“Kasstromen die verder weg liggen in de tijd hebben minder invloed op het resul­taat dan kasstromen die zich meer in de begin­fa­se van de exploitatie­pe­riode bevinden.“

Met gebouwflexibiliteit wordt een gebouw voorbereid op aanpassingen binnen haar totale ex­ploi­ta­tie­periode. Duur­zaam ontwikkelen is daardoor alleen haalbaar vanuit een langetermijnvisie. In het on­der­­­zoek is een exploitatiepe­riode van 50 jaar gekozen, want bij een langere ex­ploi­ta­tie­periode wordt de discon­to­voet cruciaal in de rekensyste­ma­tiek. Met andere woorden: kasstromen die verder weg liggen in de tijd hebben minder invloed op het resul­taat dan kasstromen die zich meer in de begin­fa­se van de exploitatie­pe­riode bevinden.

Concreet zijn binnen het onderzoek bestaande niet-flexibele en flexibele gebouwen voor oude­ren­­zorg met elkaar vergeleken. Alle gebouwen zijn geconfronteerd met meerdere scenario’s (verge­lijk­baar met de stresstest in de bankwereld) binnen de totale exploi­ta­tie­periode. Wat bleek: vergeleken met gebouwen die voor één functie zijn ontwikkeld, zijn multifunctionele gebouwen zowel duurza­mer als minder kwetsbaar voor leegstand.

Het rekenmodel is ontwikkeld voor vastgoedeigenaren die een gebouw voor haar totale gebruiks­duur willen exploiteren. Tegelijkertijd is het toepasbaar op: bij afstotingsvraagstukken in de bestaande bouw en bij aankoopbeslissingen. Tot slot is het ontwikkelde rekenmodel eenvoudig geschikt te maken voor een bredere toepassing dan de oude­ren­­zorg.

De conclusies

• Met flexibele gebouwen kan 3% – 10% besparing op de exploitatie gerealiseerd worden, in vergelij­king tot een niet-flexibel gebouw.
• Gebouwflexibiliteit levert daarmee zowel kostenbesparingen op, als dat het bijdraagt aan ‘de be­taalbaarheid van de zorg’.
• Deze percentages zijn, zeker bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen, nog verder te verbe­te­ren door de functionele aan­pas­singen te optimaliseren.
• Dit resultaat is vooral te bereiken door de aanpassingen al in de ontwikkel­fa­se te ontwerpen vanuit de attitude: kosteneffec­tiviteit met behoud van functionaliteit.

Meer weten? Neem contact op met Hans via www.smeltvastgoedmanagement.nl